「これ以上の値引きは厳しいですね」
本命のリフォーム会社の営業担当から、LINEで回答が来た。
最初にリフォームの見積もりを依頼したときは、希望する内容をすべて盛り込んでもらったため、予算を10万円以上オーバーしていた。
そこで、僕は本当に最低限必要なリフォーム箇所に絞って、再度見積もりの依頼を
した際に、もう少し値下げできないか交渉をしていた。
僕の中では、リフォーム費用を家賃の６ヶ月分までというルールを考えていた。
なぜなら、YouTubeの動画を見ていて、
「そうですね。リフォームは家賃の６か月までですね」
と回答していた人がいたからだ。実に単純な理由だった。
そうすると、家賃設定を６万円で考えていたので、３６万円までがマックスだ。
DIYもやろうとしていたので、材料費などを考えると、業者へのリフォーム費用は２８万円以内に抑えたかった。
リフォーム業者から出てきたのは、税抜きで２８万円。税込みだと３０万円を超えた。
「どうしたものか。」
僕は悩んだのだが、ここは妥協することにした。
なるべくDIYをする材料費も削ることで、予算の３６万円以内にしようと考えたのだ。
「わかりました、ではいただいた内容のリフォームでお願いします。」
僕はLINEで回答をして、メールで発注書を送った。
先ほど、リフォーム費用は家賃の６か月以内ということを書いたが、今では必ずしもその基準にはしていない。
なぜなら、物件購入後のリフォーム費用は、状態によって全然異なるからだ。
実は、J-RECの不動産実務検定でも、リフォームのコストは最大家賃の６か月以内というのが書かれていたと記憶している。
当時の僕は、リフォーム費用は家賃6か月分以内というルールを信じていた。
しかし、今では必ずしもそうは思っていない。
なぜなら、築古戸建ては物件ごとの状態の差が大きすぎるからだ。
おそらく、僕が見たYouTube動画や不動産実務検定のテキストは、アパートやマンションなどの部屋のリフォーム費用を想定した基準だと思う。
アパートやマンションの部屋というのは、広さもそれほどないし、基本的には管理会社も入っていることが多いので、築古戸建てのように物件によるリフォーム費用の変動幅は少ないから、６か月という基準が成立するのかもしれない。
しかし、築古戸建てというのは、同じ築４０年の物件でも、管理状態によってリフォームにかかる費用が大幅に違ってくるのだ。
これが築古戸建ての難しいところでもある。
なので、今では僕はリフォーム費用を必ず６か月以内にしなければならないと思ってないし、これは僕の不動産仲間とも意見が一致している。
だからといって、湯水のようにリフォーム費用につぎ込むのも間違っている。
最初のうちは、どうしてもリフォームにお金をかけすぎてしまうのは否めない。
はじめの１軒については、できる限り節約してみて、そのリフォームをどこまでするのか、どこからはしなくていいのか、こればかりは経験を積むしか無い部分でもある。
最初の１軒目からバリバリ稼ぐぞというよりも、最初のうちは大きな損失を出さないように、リフォームの判断の練習をするくらいの感覚のほうが正しいかもしれない。
そして、僕は最初の１軒目のリフォームを業者に発注して、いよいよ工事が始まった。
次回以降は、そのリフォームについて紹介していきたいと思う。
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