1ドル160円台からの155円への為替介入。
またマスコミが「政府・日銀の為替介入」と騒いでいる。
でも、こういう時こそ、僕はニュースよりも“自分の資産”を見るようにしている。
正直、僕からするとマスコミが騒ぎすぎだと思う。
また、それらの報道についてもいろいろな意見が言われているが、正直、また円安になるとか、これで落ち着くとか、断定した言い方をしている人は信用しない。
なぜなら、為替相場というのは、そんなに単純な理由で動くものでもないし、そもそもそんな将来の予想ができたら、みんな今頃金持ちだ。
為替だけを正確に読み続けて資産を築ける人は、ごく一部だと思っている。
個人的には為替相場の円安トレンドが継続するような気はしている。
そうすると、輸入品の価格が高騰し、インフレが加速する可能性がある。
物件をすでに運用している側からすると、修繕に使う資材も高騰するし人件費も高騰するだろう。
逆に、今回の日銀の為替介入が功を奏し、為替相場が150円台で安定すれば、多くの人は安心するかもしれない。
重要なのは、どちらに転んでもいいように、自分のポートフォリオを調整しておくことだ。
自分が納得できるポートフォリオにするだけだ。
僕の場合は、まずは築古の不動産を３軒持っていて、１軒は絶賛売り出し中だ。
そして、現金の割合を増やして、それを頭金としてアパートの購入を検討している。
ただ、悩みどころなのは、やはり”インフレ”だ。
アパートを借金をしてレバレッジを効かせ、インフレの波に乗るのは王道の考え方（インフレで実質的な借金の負担が減っていく）ではある。
これ自体は追い風になるかもしれないが、問題はすでに物件価格が高騰していて、利回りが低下していることだ。
新築のアパートなどは、中東情勢に今後も左右される可能性もある。ナフサの不足が現実になる可能性もあるからだ。
また、新築でも築古アパートでも、どのくらいの利回りの物件を購入するかを決め、その利回りに合わせて投資エリアを調整しなければならない。もちろん、それと同時に賃貸需要も分析しておく必要があるのは言うまでもない。
不動産を買えば儲かる。
少なくとも、そんな単純な時代ではなくなった。
これからは、不動産賃貸業としてのプロの手腕が問われる時代に突入したと言える。
そして、このままさらに円安が進んだ場合、金利の動向も要注意だ。
不動産は借入に対しての利息の影響が大きい。
金利が上昇すれば、収益も圧迫される。
為替介入後、また円安トレンドが続けば、また為替介入をすることになるだろうが、問題は為替介入には限界があるということだ。
為替介入するには、ドルを売る必要があるのだが、日本が保有しているドルは限界があるし、そもそもアメリカがドル売りを許すのかという問題もある。
もし、ドル売りが限界まで達して為替介入ができなくなれば、残る手は政策金利を引き上げるしかなくなる。
要は、アメリカの金利と日本の金利差をなくすしか方法がないのだ。
もし政策金利がアップした場合は、不動産賃貸業をしている人は金利上昇により返済額が上昇し、キャッシュフローが厳しくなる。
購入時の頭金を多めに入れるとか、少し返済するとか、考えなければならない。
もしくは、現金で購入した戸建てを手放して、その現金をあてがうなどの対策方法があるかもしれない。
事前にそういったシミュレーションをしておくのが重要だと思う。
幸か不幸か、僕はまだ大きな借入がない。
だからこそ、今は焦って買わないという選択もできる。
相場は読めない。円安も金利も、誰にも分からない。
でも、自分のキャッシュフローだけは守れる。
だから僕は、そういう不動産賃貸業を選べる。
僕は、そんな不動産賃貸業を目指したい。
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